Nous connaissons deux grandes formes d’actes juridiques :

• les actes sous seing privé: souvent rédigés par les parties concernées et signés par elles, ces actes reconnus par elles, ont entre ceux qui les ont signés, leurs héritiers et ayants cause, la même foi qu’un l’acte authentique et engagent donc totalement les personnes signataires. Mais il existe toujours une possibilité de désaveu de la signature (articles 1323, 1324  Code Civil) ou de contestation sur l’intégrité du contenu (ajout, retrait, modification, datation …) ou sur l’interprétation à donner à l’accord, rendant possibles des actions en justice.

• les actes notariés : les actes authentiques (1) rédigés par les notaires sont signés par les parties et le notaire et conservés par le notaire. L’acte notarié fait foi de son contenu: l’identité de parties, le contenu, la date sont certifiés exacts ; on ne peut en contester la validité. L’acte s’impose à tous y compris aux tiers. L’acte notarié a aussi force exécutoire par lui-même sans que la justice ne doive être saisie et un huissier de justice peut directement faire exécuter les obligations d’un acte notarié.

Maintenant les actes sous seing privé peuvent être contresignés par les avocats des parties.

Une loi du 29 avril 2013 entrée en vigueur le 13 juin 2013 améliore la sécurité juridique des actes sous seing privé en permettant aux parties qui concluent un acte sous seing privé de le faire contresigner par leurs avocats. Chaque partie ayant un intérêt distinct doit être assistée par un avocat différent et dispose de son exemplaire.

Le contreseing des avocats des parties sur cet acte offre deux garanties car il atteste

1. de l’identité des parties signataires au bas d’un acte déterminé et de l’intégrité formelle du contenu de l’acte.

2. de l’éclairage complet donné aux parties qu’ils conseillent sur les conséquences juridiques de l’acte. Il en est fait mention dans l’acte.

Le désaveu par l’une des parties signataires, tel que visé par l’article 1323 du Code civil, ne sera plus possible. La contestation due à un vice de consentement  ou concernant  l’intégrité des mentions du document est rendue plus difficile. Reste toujours la porte ouverte mais plus étroite d’actions relatives aux confusions d’interprétation des obligations des uns et des autres.

Quoi qu’il en soit :

• L’acte contresigné par un avocat reste un acte sous seing privé;
• Sa force probante vaut entre les parties contractantes, leurs héritiers ou ayants-cause et ne s’étend pas à l’égard des tiers;
• Sa force exécutoire reste conditionnée à une procédure d’homologation;
• Sa conservation par les avocats signataires n’est pas imposée ni précisée;
• L’acte contresigné par un avocat ne semble s’appliquer qu’aux seuls actes bilatéraux. (2)

1. Un acte authentique est un écrit officiel, rédigé par un officier public : notaire mais aussi officier de l’état civil, magistrat, huissier de justice.

2. Lors des travaux parlementaires, la ministre a indiqué que le projet de loi vise uniquement les conventions bilatérales et nullement les actes unilatéraux.

Le thème du roman de Thierry Beinstingel « Ils désertent » est interpellant au moment où le temps de la pension anticipée est amené à 62 ans dans notre pays, au lieu de 52 voire 50 ans précédemment ! La carrière du travailleur doit se prolonger mais les entreprises se sont peu préoccupées jusqu’ici de la situation de ces travailleurs seniors.

Or, « une enquête menée conjointement par Securex et la KU Leuven révèle qu’au sein des entreprises, les plus de 50 ans se sentent souvent lésés au profit de collègues plus jeunes, et ce tant sur le plan du développement professionnel que sur celui des possibilités de promotion et du soutien dans leur carrière».

Le travailleur plus âgé se rétrécit au fil du temps comme le dernier fruit du panier alors qu’il a souvent de nombreux atouts : l’expérience, la conscience professionnelle, l’autonomie, la flexibilité horaire. Comme « l’Ancêtre » dans le roman précité, un travailleur expérimenté a plus de mal à s’adapter au changement technologique mais il a développé sa propre stratégie opératoire  souvent efficace et payante.

Le travailleur senior est notamment le seul garant de la mémoire récente de l’entreprise puisque la documentation papier a été abandonnée quasi partout.  Combien d’entreprises perdent aujourd’hui un temps précieux en ne s’appuyant pas sur leurs spécialistes seniors et se lancent plusieurs fois dans le réexamen d’idées «bateau» amenées par les nouvelles recrues mais déjà étudiées quelques années auparavant ?

Au moment où la carrière de tous les travailleurs va notablement se prolonger, les services de ressources humaines ont été peu pressés d’évoluer et couvrent sans réagir les stéréotypes des chefs d’unité…plus jeunes.

Les entreprises qui ont misé depuis les dernières décennies sur les jeunes cadres « dynamiques » ont créé des pyramides d’âges déséquilibrées dans leur personnel. Ces entreprises n’avaient pas encore mesuré le revirement de situation. Elles doivent maintenant retricoter un pan de leurs activités qu’elles avaient carrément délaissé quand on encourageait les départs précoces à la retraite. S’organiser pour sauvegarder la motivation de leurs travailleurs plus âgés est capital pour leurs activités et le climat de travail de tout le personnel de l’entreprise. La génération Y qui observe le manque de considération envers les travailleurs seniors en tire froidement ses conclusions et se désengage plus facilement. A quoi bon s’investir si c’est pour être ainsi abandonné dans 10 ans dans le compotier?

Les entreprises qui veulent un climat propice au développement  de leurs activités veilleront à offrir à leurs travailleurs quinquagénaires et sexagénaires un vrai panel de mesures de développement, en sauvegardant notamment  des possibilités réelles de promotion, d’accès aux formations, de changement vers d’autres domaines ou de valorisation via des pôles d’expertise, et ce sans discrimination,  ni âgisme.

Afin de favoriser cette prise de conscience des entreprises de la valeur des travailleurs âgés,  le gouvernement est intervenu. La loi-programme du 29 mars 2012 (articles 107 et suivants) change le climat actuel en prévoyant explicitement la mise en œuvre de plusieurs mesures portant sur l’emploi des travailleurs âgés de plus de 50 ans. Chaque année, il y aura une obligation pour les entreprises de mettre en œuvre un plan concret et adapté à leur taille pour l’emploi des 50 ans et plus.

2.   Logement familial en location

Contrairement à une opinion répandue, le bail d’une habitation ne prend pas fin avec le décès du locataire.

Si le locataire décède, ses droits et obligations reviennent à sa succession et à ses héritiers qui pourront continuer à occuper l’immeuble et payer le loyer, aux mêmes conditions.

Si le domicile familial était loué par deux cohabitants légaux, le droit au bail appartenait conjointement aux deux cohabitants*. Le survivant peut donc poursuivre la location et obtient  l’usufruit de l’équipement ménager.  

Si le propriétaire décède, ses droits et obligations reviennent à sa succession et les héritiers du propriétaire aussi doivent continuer à respecter les obligations du bail contracté par le défunt.

Le contrat de location peut cependant avoir prévu une clause stipulant que le bail prend fin par le décès d’une des parties.

3.   Logement familial en société

Si le logement familial est apporté dans une société commerciale ou patrimoniale, la société  devient propriétaire de l’habitation et en exerce les droits. Il n’y a pas de protection pour le partenaire survivant de l’associé qui a mis ce logement dans la société.

Des solutions imparfaites peuvent atténuer la dureté de la situation qui pourrait être une expulsion pour le survivant non protégé en cas de décès de son partenaire-associé.

Afin d’éviter ce désastre, des solutions préventives peuvent être prises. Ainsi, la détention par le partenaire survivant d’un certain nombre de parts avec son droit de veto (à prévoir et à inscrire dans les statuts de la société) pour ce qui concerne les décisions relatives au logement familial qui pourraient être prises par la société propriétaire suite au décès éventuel de l’associé ou la rédaction d’un bail avec la société propriétaire qui prendrait court au décès de l’associé sont des pistes de protection à anticiper.

*La question sera plus délicate à trancher dans le cas suivant. Une personne, locataire d’un immeuble depuis un certain temps accueille son partenaire chez elle et ils adoptent le statut de cohabitant légal. Ils n’avertissent pas le bailleur et ne demandent pas la modification des noms des locataires du bail (souvent par crainte d’une éventuelle indexation…). Si le bailleur n’a pas été mis au courant du nouveau statut légal survenu  en cours de location de son locataire initial, la jouissance de ce bail par le cohabitant légal nouveau venu et survivant pourrait être problématique.

Le logement familial abrite notre vie.

Les murs s’imprègnent de notre histoire familiale. Nous sommes souvent très attachés à ce logement. Après le chagrin de la perte du conjoint, devoir quitter son logement rapidement sans solution mûrie et pertinente serait un traumatisme supplémentaire pour la personne survivante.

La loi a donc instauré dans certains cas en faveur du partenaire survivant un statut particulier pour l’immeuble et les meubles qui garnissent le logement principal de la famille. Cela concerne uniquement l’immeuble qui servait de logement familial au défunt et son époux ou cohabitant au moment du décès et précisément la résidence principale commune.

1.   Logement familial en propriété

a) Pour les conjoints mariés

Il y a une protection légale en faveur du conjoint survivant qui aura toujours droit à sa part réservataire: elle comprend au moins l’usufruit sur la part de l’habitation  familiale dont le partenaire décédé était propriétaire et au plus sur tout le logement si le bien était la propriété exclusive du partenaire décédé(1).

L’usufruit est le droit d’user, de vivre dans le bien et d’en percevoir les fruits, par exemple un loyer. C’est un droit temporaire qui prend fin automatiquement au décès de l’usufruitier. Le partenaire devenu usufruitier n’est pas obligé d’occuper personnellement la maison familiale: il peut la donner en location et percevoir la totalité du loyer pour habiter un appartement plus petit ou s’assurer ainsi un complément financier pour payer les frais de séjour d’un home par exemple. Le droit de propriété est donc partagé. Le survivant usufruitier ne peut décider seul de la vente car les autres héritiers ont hérité de la nue-propriété du logement familial. Les nu-propriétaires ne peuvent obliger le veuf ou la veuve à quitter le domicile en échange d’une somme d’argent. 

La gestion d’un logement fonctionne difficilement à long terme avec un droit de propriété partagé(2). L’usufruitier  doit assumer les frais d’entretien comme les petites réparations, la peinture… et payer les charges comme le précompte immobilier, les primes d’assurance par exemple. Le nu-propriétaire (3) qui ne perçoit pendant ce temps aucun revenu du bien, doit cependant assumer les réparations nécessaires et importantes (toiture, canalisation, installation d’un chauffage central, balcon…).

Les règles légales relatives à l’entretien du bien ne sont donc pas du tout celles applicables à une location où le propriétaire, lui, perçoit un loyer.

b) Pour les conjoints remariés

En raison des conflits pouvant surgir entre le conjoint et les enfants d’un précédent mariage, la protection de l’usufruit sur l’immeuble familial et les  meubles est totale pour le conjoint survivant: les nu-propriétaires ne peuvent jamais exiger la conversion (4) de l’usufruit sans son consentement. Le conjoint défunt n’a pu non plus le priver de cet usufruit par testament.

c) Pour  les conjoints divorcés ou séparés de corps (5)

La question du logement familial ne se pose plus. Les partenaires ne sont plus héritiers l’un de l’autre sauf s’ils ont oublié de révoquer des dispositions testamentaires au cours du divorce ou même décident au contraire de maintenir après le divorce des testaments antérieurs.

d) Pour les couples séparés de fait

La situation peut varier considérablement:

• Le mariage existe toujours, et en cas de décès, le conjoint séparé bénéficie toujours de ses droits successoraux et de sa part réservataire sur le logement familial.
• Les droits du conjoint séparé peuvent être limités  par un testament. La part réservataire sur  le logement familial peut même y être supprimée dans certaines conditions : si les époux ont introduit une procédure de divorce pour désunion irrémédiable  ou qu’ils sont séparés de fait depuis au moins six mois avant le décès, sans reprise de la vie commune et que l’époux qui désire priver son conjoint ait demandé judiciairement une résidence séparée. En dehors de la réunion de ces conditions, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation.
• Dans le cadre des conventions préalables au divorce par consentement mutuel, les époux se privent ou non de tout droit successoral, en usufruit, ou en propriété.

e) Pour les cohabitants légaux (6)

Le cohabitant survivant hérite automatiquement de l’usufruit sur le logement familial et les meubles qui en font partie. Au moment du décès, le survivant  n’a cependant pas une part réservataire d’usufruit et il pourrait avoir été déshérité de cet usufruit par un testament.