Lorsqu’un vendeur et acheteur s’orientent vers un accord pour l’achat d’un bien immobilier en Belgique, ils s’engagent souvent par un écrit appelé compromis provisoire ou «compromis de vente ».

 

1. Cet accord lie définitivement le vendeur et l’acheteur. C’est le contenu de ce document qui  détermine ce qui est acheté et fixe les droits et obligations de part et d’autre. Il ne sera pas possible de renégocier ou de poser d’autres conditions.
2. Le compromis donne également lieu à la perception d’un impôt élevé, dénommé  droits d’enregistrement* dus au plus tard quatre mois après la signature du compromis de vente, quels que soient les événements fâcheux qui pourraient survenir.
3. Pour garantir l’engagement, un acompte de 10 % de la valeur du bien est généralement demandé et une indemnisation du vendeur précisée si la vente ne se réalise pas comme prévu.

 

La vente signée dans le compromis est définitive sauf si on y inclut une condition suspensive qui liera la vente à la survenance d’un fait futur incertain. Dans ce cas, le compromis de vente laisse une porte ouverte: tant que la réalisation de la condition n’est pas survenue, la vente est suspendue.

 

Condition suspensive de prêt: dans le compromis, c’est la clause courante demandée par le candidat acheteur qui sollicite un prêt hypothécaire à sa banque:

• Au moment de l’obtention du prêt hypothécaire, la vente prévue dans le compromis  affecté de cette condition suspensive sera effective, et les droits d’enregistrement  seront dus.

• En cas de refus du crédit hypothécaire dans le délai précisé dans la clause, le candidat–acheteur est délié, peut sortir de son engagement grâce à la porte ouverte par cette condition: la vente est inexistante. L’acompte lui sera remboursé diminué d’une indemnisation équitable du vendeur; à cause de l’indisponibilité du bien sur le marché, le vendeur subit une perte qui doit être indemnisée car il a été bloqué et retardé de plusieurs semaines dans le processus de sa vente.

La clause suspensive a une durée limitée dans le temps. Passé le délai de la clause suspensive, la vente est considérée comme ferme et définitive. Après ce terme, l’annulation par l’acheteur pourrait entraîner la perte de son acompte.

La condition suspensive de prêt n’est pas une porte de sortie qui permet de se raviser selon son humeur mais uniquement une porte de sortie pour se dégager d’un achat en cas de la non-obtention du prêt. Cela signifie que le candidat-acheteur est tenu de tout faire pour obtenir le prêt aux conditions du marché, dans le délai imparti et en se présentant si nécessaire à plusieurs établissements de crédit. En cas d’échec, il est tenu de communiquer les preuves écrites d’un refus éventuel, au vendeur ou à son notaire.

Quelle que soit la situation, il est toujours utile d’insérer dans le compromis, une clause suspensive qui donnera une marge d’appréciation et de manœuvre en cas de souci. Outre la condition suspensive de prêt, d’autres types de conditions suspensives sont envisageables : ainsi celle qui suspend la vente au fait que l’acte authentique de vente de votre maison actuelle soit finalisé à la date prévue, à votre nomination prochaine dans la localité si vous y avez postulé un emploi vacant, aux confirmations ou résultats  favorables d’investigations nécessaires à votre projet par des architectes ou hommes de métier  (absence de mérule, de pollution, nature du sol, possibilités d’extension…), au fait qu’aucune infraction d’urbanisme ne soit constatée.

S’il s’avère que la condition n’est pas réalisée et que le bien ne correspond finalement pas à ce qui avez été avancé et convenu, vous aurez la possibilité de vous délier de votre engagement par cette clause suspensive, sans payer les droits d’enregistrement sur la vente.

 

Région Bruxelles-Capitale.

Ce serait le pire scénario. Tout a été joué au moment des signatures du compromis.

Toute circonstance ultérieure modifiant l’accord initial entre le vendeur et l’acquéreur ne permet plus, en principe, d’échapper au paiement des droits. Les acheteurs et vendeurs sont même tenus solidairement à payer des droits d’enregistrement sur une vente qui ne se réalisera pas (faute de prêt, par exemple) à l’échéance des 4 mois après la signature du compromis ou avant, si un délai de passation d’acte authentique plus court a été fixé.
Dans cette région,  le vendeur peut opter pour une action judiciaire qui obligera la partie défaillante soit l’acheteur à acquérir le bien. Les parties acculées tentent souvent par une procédure judiciaire d’obtenir l’annulation ou la résolution de la vente (avec de gros frais en vue et de fortes indemnités) avec l’espoir éventuel d’obtenir la restitution des droits d’enregistrement. Pour justifier de telles demandes en annulation ou résolution dans les délais requis, il faut pouvoir avancer des arguments valables: un simple accord des deux parties n’est pas suffisant!

Attention ! Mise à jour 2017 : Bruxelles-Capitale a assoupli ce régime en 2017 et s’est alignée sur les deux autres régions, en matière d’annulation de compromis de vente. Depuis le 1^er janvier 2017, il est possible d’annuler un compromis de vente à Bruxelles, si les parties sont d’accord et de procéder, en payant 10 euros, à l’enregistrement de la convention d’annulation dans l’année du compromis de vente annulé.
 

 

 La Flandre et la Wallonie.

La Flandre et la Wallonie (et maintenant le région de Bruxelles-Capitale) ont une législation qui permet d’éviter ce scénario catastrophe.

Dans ces deux Régions  si les parties se mettent d’accord, il est possible d’éviter la procédure judiciaire. Le contenu des deux législations est fort semblable. Les parties présentent au service fiscal local une convention d’annulation, de résolution ou de résiliation amiable de la vente et paient une taxe d’enregistrement  au droit fixe de 10 € pour chacun  des documents, si le compromis de vente n’a pas encore été constaté par acte authentique et s’il ne s’est pas écoulé plus d’un an entre le compromis de vente et la convention de résolution ou d’annulation.

La perspective d’une action judiciaire longue, coûteuse, ainsi que le blocage de l’immeuble à vendre amènent des parties raisonnables à s’entendre sur cette voie amiable au coût modique.
 

A défaut d’accord entre elles, si une de parties ne peut ou veut pas exécuter les engagements du compromis, il reste à l’autre à actionner la voie judiciaire avec l’option de demander soit une condamnation à passer l’acte de vente soit l’annulation ou la résolution de la vente ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

 

En matière immobilière, mieux vaut ne pas se lancer dans un achat impulsif !

Analyser en profondeur tous les aspects d’une vente immobilière avant de signer le fameux compromis évitera de graves déconvenues.

 

 « Conversation in Nice » par Jaume Plensa

Après la conversation, vigilance extrême pour la signature d’un compromis …

 

L’importance du compromis est telle que tout doit y être clairement formulé, non seulement les conditions suspensives mais tous les autres aspects comme la description exacte du bien.

Préalablement à la signature du compromis et pour en vérifier la teneur, il est capital pour l’acheteur d’être assisté par son propre notaire (en principe, cela n’engendre aucun supplément d’honoraires). Le compromis peut être signé chez un des notaires, celui du vendeur et de l’acquéreur, sans frais supplémentaires. Par la suite, les deux notaires interviennent pour acter la vente de manière authentique et se partagent les honoraires.

Outre la régularité et la sécurité de l’opération souvent mieux garantie, l’acompte versé par l’acheteur est aussi conservé par un des notaires. Toutes les complications du parcours de vente (prêt éventuel refusé, etc…) se gèrent plus efficacement par leur canal et les intérêts des deux parties semblent aussi mieux sauvegardés.

 

* Le taux du droit est de 12,5% en région wallonne et en région bruxelloise, 10% en région flamande. Il peut parfois faire l’objet de  réductions.

 Nous connaissons deux grandes formes d’actes juridiques :

• les actes sous seing privé: souvent rédigés par les parties concernées et signés par elles, ces actes reconnus par elles, ont entre ceux qui les ont signés, leurs héritiers et ayants cause, la même foi qu’un l’acte authentique et engagent donc totalement les personnes signataires. Mais il existe toujours une possibilité de désaveu de la signature (articles 1323, 1324  Code Civil) ou de contestation sur l’intégrité du contenu (ajout, retrait, modification, datation …) ou sur l’interprétation à donner à l’accord, rendant possibles des actions en justice.

• les actes notariés : les actes authentiques (1) rédigés par les notaires sont signés par les parties et le notaire et conservés par le notaire. L’acte notarié fait foi de son contenu: l’identité de parties, le contenu, la date sont certifiés exacts ; on ne peut en contester la validité. L’acte s’impose à tous y compris aux tiers. L’acte notarié a aussi force exécutoire par lui-même sans que la justice ne doive être saisie et un huissier de justice peut directement faire exécuter les obligations d’un acte notarié.

Maintenant les actes sous seing privé peuvent être contresignés par les avocats des parties.

Une loi du 29 avril 2013 entrée en vigueur le 13 juin 2013 améliore la sécurité juridique des actes sous seing privé en permettant aux parties qui concluent un acte sous seing privé de le faire contresigner par leurs avocats. Chaque partie ayant un intérêt distinct doit être assistée par un avocat différent et dispose de son exemplaire.

 

Le contreseing des avocats des parties sur cet acte offre deux garanties car il atteste

1. de l’identité des parties signataires au bas d’un acte déterminé et de l’intégrité formelle du contenu de l’acte.

2. de l’éclairage complet donné aux parties qu’ils conseillent sur les conséquences juridiques de l’acte. Il en est fait mention dans l’acte.

Le désaveu par l’une des parties signataires, tel que visé par l’article 1323 du Code civil, ne sera plus possible. La contestation due à un vice de consentement  ou concernant  l’intégrité des mentions du document est rendue plus difficile. Reste toujours la porte ouverte mais plus étroite d’actions relatives aux confusions d’interprétation des obligations des uns et des autres.

Quoi qu’il en soit :

• L’acte contresigné par un avocat reste un acte sous seing privé;
• Sa force probante vaut entre les parties contractantes, leurs héritiers ou ayants-cause et ne s’étend pas à l’égard des tiers;
• Sa force exécutoire reste conditionnée à une procédure d’homologation;
• Sa conservation par les avocats signataires n’est pas imposée ni précisée;
• L’acte contresigné par un avocat ne semble s’appliquer qu’aux seuls actes bilatéraux. (2)

1. Un acte authentique est un écrit officiel, rédigé par un officier public : notaire mais aussi officier de l’état civil, magistrat, huissier de justice.

2. Lors des travaux parlementaires, la ministre a indiqué que le projet de loi vise uniquement les conventions bilatérales et nullement les actes unilatéraux.