Le contrat de bail emphytéotique ne peut pas contenir une clause de renouvellement qui permettrait à l’emphytéose de survivre à l’issue des 99 ans.

 

Ce n’est donc qu’après l’expiration des 99 ans que le choix du tréfoncier se fera: aucune promesse ne vaut.

•  Soit un nouveau bail emphytéotique est concédé ;

• Soit le bail emphytéotique arrive à échéance et se dénoue selon ces voies:

– le bail emphytéotique n’avait rien prévu et l’immeuble à appartements devient la propriété du tréfoncier, améliorations et transformations comprises.
Souvent le bail prévoit  expressément cette remise de la construction sans indemnité au tréfoncier: le bâtiment a été maintenu en parfait état. Le tréfoncier finit par devenir propriétaire du bâtiment dans des conditions fiscalement intéressantes pour lui;

–  le bail a prévu une certaine indemnisation pour la remise du bâtiment. Mieux vaut que la méthode de calcul soit définie exactement dans le contrat initial (prix coûtant, prix du marché ou autres paramètres…);

– le bail peut même prévoir une clause de «nivellement  c’est-à-dire la remise du terrain au tréfoncier, après démolition des aménagements ou constructions.
 

Sur la place d’Arona (Italie). Le bail emphytéotique peut s’avérer au fil du temps un véritable boulet pour le particulier qui avait en vue une acquisition en pleine propriété…

 

 

 

 

Le bail emphytéotique a été utilisé le plus souvent par des pouvoirs locaux ou des institutions en vue de favoriser la création des logements collectifs ou de valoriser une zone avec  des résidences secondaires par exemple. Recourir au bail emphytéotique permettait de conserver un contrôle public de l’urbanisation et était un instrument intéressant de politique foncière: le prix du terrain ne grevait pas le budget des emphytéotes, en cas de construction. Dès lors qu’il représente un certain pourcentage des coûts de la construction (en moyenne à peu près 30% pour des maisons individuelles par exemple), cela peut d’avérer un bon deal.

 
Pour les sociétés commerciales, la formule emphytéotique s’avère très rentable quelle que soit leur position, tréfoncières ou emphythéotes. Tréfoncières, bénéficiant de services juridiques de pointe, elles n’ont pas le rôle de sauvegarde du bien collectif et recherchent l’opération financière juteuse à long terme.

Le particulier qui contracte avec une société commerciale tréfoncière doit, dans cette configuration, être plus que sourcilleux sur les termes du contrat.

Vu les plus grands avantages fiscaux  pour les sociétés ou les commerces, devenir emphythéotes en raison de la possibilité de s’établir sur un emplacement porteur ou prisé est aussi un choix pertinent. Les administrateurs ou commerçants resteront attentifs à la présence éventuelle d’une clause dans le contrat de bail emphytéotique permettant la résolution de plein droit du droit d’emphytéose en cas de faillite, d’une procédure d’insolvabilité,  ou de dissolution de l’emphytéote personne morale, ce qui les ruinerait totalement.

(A suivre)

L’achat d’un appartement provient souvent du désir de l’acheteur d’échapper au carcan locatif pour avoir un droit de propriété complet lui permettant de jouir d’un bien et d’en disposer sans restriction (occupation personnelle, location, vente …) 

Je viens de me rendre récemment sur un chantier de mise en vente d’appartements à Bruxelles où l’acheteur n’aura pas ce droit complet de propriété sur l’appartement acheté. C’est parfaitement possible et légal. Ce qui est plus surprenant, c’est que cet élément, majeur à mon sens, de la vente n’était pas indiqué aux amateurs. La documentation fournie sur place ne mentionne pas que le terrain où l’immeuble à appartements sera bâti est concédé aux futurs acquéreurs d’appartements sous le régime de bail emphytéotique. Or, il s’agirait bien d’une vente d’appartement couplée à une emphytéose partielle, celle du terrain.

Qu’est-ce que l’emphytéose? Non pas une maladie mais une vieille formule juridique prisée à l’étranger, utilisée chez nous depuis longtemps (Le Coq, Louvain-La-Neuve..). Ce mécanisme juridique peut avoir des aspects intéressants. Mais le particulier doit bien en cerner les aspects mécanisme car l’emphythéose peut se révéler aussi invalidante que l’arthrose.

La loi du 10 janvier 1824 définit le droit d’emphytéote comme «un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, et cela en reconnaissance de son droit de propriété ». L’emphytéose ne peut être concédée pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans (article 2, loi du 10 janvier 1824). Cette disposition est impérative, on ne peut donc y déroger.

Le bail emphytéotique apparu sous l’Empire romain permettait de  valoriser des immeubles ruraux, grâce sa longue durée et aux prérogatives de l’emphytéote plus étendues que celles d’un simple locataire. 

Dans ce système, le droit de propriété est démembré et partagé entre un emphytéote qui possède le droit de jouissance sur le bien de la manière la plus étendue, et le propriétaire du bien qu’on appelle le tréfoncier qui reçoit en contrepartie une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.  

L’emphytéote est tenu d’entretenir correctement le bien immobilier, d’effectuer les travaux de réparation et de payer toutes les charges.

Suivant la tradition, le montant  du canon pouvait être inférieur au revenu réel du bien ou fixé en fonction du revenu annuel. Dans le cadre d’une acquisition d’un appartement avec emphytéose, la redevance canon actuelle est déterminée par la taille et l’emplacement de l’appartement.

( A suivre).

Outre les pistes déjà évoquées, il reste une dernière possibilité au locataire senior de conserver sa location un peu plus longtemps, en demandant à son propriétaire une prorogation de son bail.

En effet, chaque locataire arrivé en fin de bail et à qui le congé a été valablement notifié peut toujours, en cas de circonstances exceptionnelles, demander une prorogation de son bail (au plus tard un mois avant l’expiration du bail et par lettre recommandée).

En cas de désaccord, le locataire peut demander la prorogation au juge de paix.

C’est le juge de paix qui est le seul maître du jeu et qui détermine si les circonstances sont assez exceptionnelles pour proroger le bail.

Le juge de paix tient compte à la fois de l’intérêt du bailleur et locataire. Si le juge octroie la prorogation, il peut également accorder au bailleur une augmentation du loyer et  réduire l’indemnité due éventuellement par le bailleur. Le juge fixe alors la durée de la prorogation et précise une date de fin de bail.

A la fin de cette première prorogation, le locataire peut redemander  un second délai de prorogation s’il peut faire valoir de nouvelles circonstances exceptionnelles valables.

Est-ce que le grand âge est une circonstance exceptionnelle?

C’est une question d’appréciation. Certains juges estiment qu’en lui-même, l’âge avancé constitue la circonstance exceptionnelle. D’autres juristes estiment que le grand âge donne un caractère exceptionnel à d’autres faits comme d’éventuels problèmes de santé, qui cumulés deviendront des circonstances exceptionnelles justifiant la prorogation d’un bail.

A ce propos, deux observations sociologiques peuvent être faites.

• L’allongement général de la vie fait que le processus de vieillissement n’est plus intrinsèquement exceptionnel, puisqu’il est reconnu, répandu et largement prévisible.
• Les problèmes de santé et la polypathologie dès 75 ans concernent de nombreux seniors+: ils sont donc loin d’avoir ce caractère exceptionnel.

A l’avenir, les droits de certains propriétaires pourraient se trouver très amoindris face à la toute-puissance naturelle du grand âge de nombreux locataires ** et ils pourraient hésiter à louer aux personnes âgées, comme en France. Ce qui s’avère une protection pour certains seniors installés comme locataires pourrait devenir un boulet pour les seniors qui cherchent à louer.

La question du grand âge en matière locative se révèle, actuellement, chez nous, très délicate à juger et se règle au cas par cas, un peu comme les discriminations de l’âge à l’embauche**. Toutes les hésitations des juges en cette matière sont traduites et perceptibles dans la jurisprudence belge, ce qui ne rassurera certainement pas Albert et Marie.

 

 *Le problème de la location pour les seniors+ ne peut que s’aiguiser. En Belgique, le taux de propriétaires dans la tranche d’âge de la cinquantaine serait actuellement de 80 %. Or, dans toute l’Europe, le nombre de personnes de plus de 65 ans va doubler dans les cinquante ans à venir. Le cas des locataires seniors+ en difficulté seront loin d’être isolés.

**L’âge plus que jamais source de discrimination.  Références « Le Soir Emploi » 04/06/2016

En France, la loi Macron vient de renforcer la protection existante du locataire âgé de plus de 65 ans, avec des ressources faibles: le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail, sauf s’il trouve lui-même un logement de remplacement pour son locataire âgé.

Les locataires seniors sont donc bien protégés en France. La conséquence est qu’en France, les propriétaires hésitent maintenant  à louer aux seniors à revenus normaux ou modestes de peur de voir immobiliser leur bien pour une période indéfinie.) L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise aussi une personne âgée d’au moins 60 ans et dont l’état de santé justifie un changement de domicile à ne pas respecter un préavis de trois mois mais d’un mois seulement.

Quelles sont les règles applicables en Belgique concernant la location d’un immeuble aux seniors?

Aucune protection légale particulière n’existe chez nous en faveur des locataires seniors.

Les règles juridiques habituelles valent.

• Il ne peut y avoir une discrimination envers le candidat locataire en fonction de son âge: un propriétaire, de même que son agent immobilier, ne peuvent faire preuve de discrimination dans le choix du locataire en fonction de son âge. Refuser un locataire âgé n’est pas permis s’il n’y pas d’autre justification objective. Inversement, un propriétaire qui ayant  connu des problèmes avec ses locataires précédents, un couple jeune avec des enfants, ferait une discrimination s’il marque sa préférence sur base de l’âge en choisissant comme critère de candidats locataires «un couple âgé».

• La vente (ou la donation) d’une maison ne signifie pas la fin d’un contrat de bail. S’il a été enregistré, le bail enregistré est opposable aux tiers: le locataire bénéficie d’une protection contre l’expulsion par le nouveau propriétaire-bailleur: ce dernier sera tenu  de suivre ce contrat de bail. Pour le vendeur,le prix d’un logement vendu occupé est cependant impacté à la baisse suivant le temps restant à courir pour le bail, le montant correct ou non du loyer et l’âge du locataire qui pourrait aussi demander en justice une prolongation exceptionnelle de son bail. J’y reviendrai.

Avenue de la Houlette à Auderghem: lieu de l’implantation future de la première résidence-services publique

Quelles sont les portes à activer anticipativement par un locataire quand le grand âge est à l’horizon ?

• Dans certains cas, négocier un bail de longue durée ou à vie avec son propriétaire est envisageable. Quand un locataire occupe le bien depuis des décennies sans souci pour son propriétaire, peut-être senior aussi ou sans héritier direct, le locataire peut tenter la négociation d’un bail de longue durée ou à vie. Un contrat de bail peut être conclu pour une durée allant  soit jusqu’au jour du décès du locataire ou jusqu’au jour de son transfert définitif en maison de repos. Cela donne au locataire la certitude de ne pas devoir quitter abruptement le logement mais l’oblige aussi à rester locataire de ce bien. Le propriétaire y gagnera une certaine tranquillité d’esprit et des revenus assurés. Ce bail doit être notarié: les conseils éclairés d’un juriste sont indispensables pour une négociation équitable tenant compte de l’intérêt des deux parties. Le propriétaire ne doit pas être dépossédé ou privé d’une augmentation légale de loyer par exemple.

• Prévoir dans le bail ce qui arrive en cas de décès du locataire peut rassurer un propriétaire. Le décès du bailleur ou du locataire ne met pas fin au contrat de bail. Les héritiers, soit du bailleur, soit du locataire, sont donc tenus de poursuivre le bail en cours et ne peuvent y mettre fin qu’en respectant les conditions De nombreux propriétaires se sont retrouvés coincés durant des mois, empêtrés dans des procédures judiciaires aléatoires avec l’impossibilité de relouer si la succession est nébuleuse. Le risque devient plus acceptable si une disposition du  bail prévoit  que celui-ci prend fin automatiquement, ou après un délai relativement court (par exemple de 1 à 3 mois) après le décès du locataire.

•  Les seniors qui remplissent les conditions sociales requises peuvent envisager de demander l’attribution d’un logement social, un  secteur malheureusement en crise et de qualité très inégale. Acceptés, ils bénéficieront d’une meilleure stabilité locative. L’âge n’est pas un critère déterminant dans l’attribution des logements sociaux même s’il peut donner un point de priorité. Une fois installé dans un logement social pour autant que l’espace loué reste proportionné à l’occupation effective, le locataire senior a moins de risque de devoir déménager (sauf rénovation). Si un déménagement s’imposait, le senior serait aussi  guidé par la société de logement ou le CPAS  vers une solution adaptée.

• Se tourner vers de nouvelles solutions gérées par le secteur public là où c’est possible. Ainsi la forme de résidence-service** sociale est née pour ces seniors non propriétaires qui n’ont pas besoin de l’encadrement d’une maison de repos. Saluons à Bruxelles l’initiative d’Auderghem qui va construire la première résidence-services publique avec des conditions d’accès identiques à celles du logement social. Le rez-de-chaussée de ce futur bâtiment qui sera ouvert en 2018 accueillera des locaux pour les kinésithérapeutes, les médecins et les infirmières, des bureaux pour les assistantes sociales du CPAS, un deuxième restaurant social auderghemois disponible pour les habitants du quartier. Les résidents auront aussi accès au système de télévigilance.

 *La loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination distingue les discriminations directe et indirecte.

Il y a discrimination directe si une différence de traitement qui manque de justification objective et raisonnable est directement fondée sur le sexe, une prétendue race, la couleur, l’ascendance, l’origine nationale ou ethnique, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, l’âge, la conviction religieuse ou philosophique, l’état de santé actuel ou futur, un handicap ou une caractéristique physique .

Il y a discrimination indirecte lorsqu’une disposition, un critère ou une pratique apparemment neutre a en tant que tel un résultat dommageable pour des personnes auxquelles s’applique un des motifs de discrimination directe, à moins que cette disposition, ce critère ou cette pratique ne repose sur une justification objective et raisonnable.

 **Le concept de base d’une résidence-service est un ensemble immobilier de logements destinés aux personnes âgées de plus de 60 ans leur permettant de mener une vie autonome et disposant de services auxquels elles peuvent faire appel. Les services, l’exploitation, les aspects juridiques, les coûts diffèrent selon que l’initiative est privée ou publique.

Un juriste averti peine parfois à donner une réponse rassurante.

Voici deux seniors+ aux prises avec des problèmes locatifs:

• Albert a 89 ans et loue une maison depuis plusieurs décennies. Son propriétaire, sans héritier direct, vient de décéder. Le bail d’Albert arrive à expiration. Que vont faire les héritiers? Pourra-t-il demander une prorogation du bail?
• La maison de Marie 80 ans dont elle était une copropriétaire très minoritaire vient d’être vendue. Elle s’étonne de ne pas trouver facilement un bien à relouer «alors qu’elle a encore toute sa tête» et ne veut pas aller dans un home…

Quand ils envisagent de se loger via une location, les raisons des candidats locataires peuvent être fort différentes: un capital de départ insuffisant pour un achat immobilier, un désir de liberté, un choix de ne pas s’impliquer dans le gros entretien d’une maison, une situation temporaire avant achat futur, une attente de consolidation d’une situation,  les circonstances défavorables de la vie (crise économique, perte de revenus, séparation, malchance…).

En étant locataire, le risque de devoir changer de logement existe. C’est un inconvénient connu dès le départ et qui persistera.

Au fil des décennies, ce qui était une liberté ou une facilité hier quand on est jeune ne l’est plus pour un locataire devenu senior +.

Plus on avance en âge, plus problématique est le changement de logement, de quartier parfois même de ville. L’aspect pratique devient mineur face au  retentissement * et au déchirement émotionnels. Les murs d’une habitation sont aussi les témoins de notre vie car ils abritent notre histoire avec les instants de bonheur, d’espoir, de tristesse ou conflit. Ce sont souvent des lieux très précieux auxquelles se rattachent nos souvenirs. On n’oublie pas la maison de son enfance…

 « C’est seulement à l’instant de les quitter que l’on mesure son attachement à un lieu, une maison, ou à sa famille ».  

Eric Cantona Sportif

                                                                                                                                                                           Village autrichien

Pour le locataire senior, louer ne lui permettra pas d’investir pour des aménagements coûteux liés à la grande dépendance, qui transforment souvent profondément l’espace.

Pour le propriétaire, louer à des seniors + dans un marché immobilier tendu peut présenter l’atout de la sécurité des revenus mais il attend aussi l’entretien minimum et habituel de son bien sans devoir être dérangé constamment pour tous les petits tracas de gestion incombant naturellement au locataire.

Exemple : Lors d’une visite de candidats locataires pour un bien rural, une maison avec un grand jardin, les candidats âgés disent au propriétaire âgé. «Nous, le jardin, on ne le fera pas. Mon mari a mal au dos et moi, je ne peux plus me baisser ». Le propriétaire avait lui dépensé plus de mille € pour procéder à la remise en ordre de ce jardin…

Un certain équilibre doit être conservé entre les parties au contrat de location et un particulier ne peut suppléer aux difficultés permanentes ou sociales des locataires.

Notre droit prévoit-il des mesures de protection locative pour les grands seniors?

*« Notre maison est comme un corps extérieur qui cristallise toutes nos émotions. C’est pour cela qu’en avançant en âge, on n’aime pas que les choses changent, il y a un ordre qui correspond à notre structure mentale. Déménager, c’est remettre tout en question ».