Le contrat de bail emphytéotique ne peut pas contenir une clause de renouvellement qui permettrait à l’emphytéose de survivre à l’issue des 99 ans.
Ce n’est donc qu’après l’expiration des 99 ans que le choix du tréfoncier se fera: aucune promesse ne vaut.
- Soit un nouveau bail emphytéotique est concédé ;
- Soit le bail emphytéotique arrive à échéance et se dénoue selon ces voies:
– le bail emphytéotique n’avait rien prévu et l’immeuble à appartements devient la propriété du tréfoncier, améliorations et transformations comprises.
Souvent le bail prévoit expressément cette remise de la construction sans indemnité au tréfoncier: le bâtiment a été maintenu en parfait état. Le tréfoncier finit par devenir propriétaire du bâtiment dans des conditions fiscalement intéressantes pour lui;
– le bail a prévu une certaine indemnisation pour la remise du bâtiment. Mieux vaut que la méthode de calcul soit définie exactement dans le contrat initial (prix coûtant, prix du marché ou autres paramètres…);
– le bail peut même prévoir une clause de «nivellement c’est-à-dire la remise du terrain au tréfoncier, après démolition des aménagements ou constructions.
Sur la place d’Arona (Italie). Le bail emphytéotique peut s’avérer au fil du temps un véritable boulet pour le particulier qui avait en vue une acquisition en pleine propriété…
Le bail emphytéotique a été utilisé le plus souvent par des pouvoirs locaux ou des institutions en vue de favoriser la création des logements collectifs ou de valoriser une zone avec des résidences secondaires par exemple. Recourir au bail emphytéotique permettait de conserver un contrôle public de l’urbanisation et était un instrument intéressant de politique foncière: le prix du terrain ne grevait pas le budget des emphytéotes, en cas de construction. Dès lors qu’il représente un certain pourcentage des coûts de la construction (en moyenne à peu près 30% pour des maisons individuelles par exemple), cela peut d’avérer un bon deal.
Pour les sociétés commerciales, la formule emphytéotique s’avère très rentable quelle que soit leur position, tréfoncières ou emphythéotes. Tréfoncières, bénéficiant de services juridiques de pointe, elles n’ont pas le rôle de sauvegarde du bien collectif et recherchent l’opération financière juteuse à long terme.
Le particulier qui contracte avec une société commerciale tréfoncière doit, dans cette configuration, être plus que sourcilleux sur les termes du contrat.
Vu les plus grands avantages fiscaux pour les sociétés ou les commerces, devenir emphythéotes en raison de la possibilité de s’établir sur un emplacement porteur ou prisé est aussi un choix pertinent. Les administrateurs ou commerçants resteront attentifs à la présence éventuelle d’une clause dans le contrat de bail emphytéotique permettant la résolution de plein droit du droit d’emphytéose en cas de faillite, d’une procédure d’insolvabilité, ou de dissolution de l’emphytéote personne morale, ce qui les ruinerait totalement.
(A suivre)
Jalon Bleu 