L’achat d’un appartement provient souvent du désir de l’acheteur d’échapper au carcan locatif pour avoir un droit de propriété complet lui permettant de jouir d’un bien et d’en disposer sans restriction (occupation personnelle, location, vente …)
Je viens de me rendre récemment sur un chantier de mise en vente d’appartements à Bruxelles où l’acheteur n’aura pas ce droit complet de propriété sur l’appartement acheté. C’est parfaitement possible et légal. Ce qui est plus surprenant, c’est que cet élément, majeur à mon sens, de la vente n’était pas indiqué aux amateurs. La documentation fournie sur place ne mentionne pas que le terrain où l’immeuble à appartements sera bâti est concédé aux futurs acquéreurs d’appartements sous le régime de bail emphytéotique. Or, il s’agirait bien d’une vente d’appartement couplée à une emphytéose partielle, celle du terrain.
Qu’est-ce que l’emphytéose? Non pas une maladie mais une vieille formule juridique prisée à l’étranger, utilisée chez nous depuis longtemps (Le Coq, Louvain-La-Neuve..). Ce mécanisme juridique peut avoir des aspects intéressants. Mais le particulier doit bien en cerner les aspects mécanisme car l’emphythéose peut se révéler aussi invalidante que l’arthrose.
La loi du 10 janvier 1824 définit le droit d’emphytéote comme «un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, et cela en reconnaissance de son droit de propriété ». L’emphytéose ne peut être concédée pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans (article 2, loi du 10 janvier 1824). Cette disposition est impérative, on ne peut donc y déroger.
Le bail emphytéotique apparu sous l’Empire romain permettait de valoriser des immeubles ruraux, grâce sa longue durée et aux prérogatives de l’emphytéote plus étendues que celles d’un simple locataire.
Dans ce système, le droit de propriété est démembré et partagé entre un emphytéote qui possède le droit de jouissance sur le bien de la manière la plus étendue, et le propriétaire du bien qu’on appelle le tréfoncier qui reçoit en contrepartie une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.
L’emphytéote est tenu d’entretenir correctement le bien immobilier, d’effectuer les travaux de réparation et de payer toutes les charges.
Suivant la tradition, le montant du canon pouvait être inférieur au revenu réel du bien ou fixé en fonction du revenu annuel. Dans le cadre d’une acquisition d’un appartement avec emphytéose, la redevance canon actuelle est déterminée par la taille et l’emplacement de l’appartement.
( A suivre).
Jalon Bleu 