Outre les pistes déjà évoquées, il reste une dernière possibilité au locataire senior de conserver sa location un peu plus longtemps, en demandant à son propriétaire une prorogation de son bail.

En effet, chaque locataire arrivé en fin de bail et à qui le congé a été valablement notifié peut toujours, en cas de circonstances exceptionnelles, demander une prorogation de son bail (au plus tard un mois avant l’expiration du bail et par lettre recommandée).

En cas de désaccord, le locataire peut demander la prorogation au juge de paix.

C’est le juge de paix qui est le seul maître du jeu et qui détermine si les circonstances sont assez exceptionnelles pour proroger le bail.

Le juge de paix tient compte à la fois de l’intérêt du bailleur et locataire. Si le juge octroie la prorogation, il peut également accorder au bailleur une augmentation du loyer et  réduire l’indemnité due éventuellement par le bailleur. Le juge fixe alors la durée de la prorogation et précise une date de fin de bail.

A la fin de cette première prorogation, le locataire peut redemander  un second délai de prorogation s’il peut faire valoir de nouvelles circonstances exceptionnelles valables.

Est-ce que le grand âge est une circonstance exceptionnelle?

C’est une question d’appréciation. Certains juges estiment qu’en lui-même, l’âge avancé constitue la circonstance exceptionnelle. D’autres juristes estiment que le grand âge donne un caractère exceptionnel à d’autres faits comme d’éventuels problèmes de santé, qui cumulés deviendront des circonstances exceptionnelles justifiant la prorogation d’un bail.

A ce propos, deux observations sociologiques peuvent être faites.

• L’allongement général de la vie fait que le processus de vieillissement n’est plus intrinsèquement exceptionnel, puisqu’il est reconnu, répandu et largement prévisible.
• Les problèmes de santé et la polypathologie dès 75 ans concernent de nombreux seniors+: ils sont donc loin d’avoir ce caractère exceptionnel.

A l’avenir, les droits de certains propriétaires pourraient se trouver très amoindris face à la toute-puissance naturelle du grand âge de nombreux locataires ** et ils pourraient hésiter à louer aux personnes âgées, comme en France. Ce qui s’avère une protection pour certains seniors installés comme locataires pourrait devenir un boulet pour les seniors qui cherchent à louer.

La question du grand âge en matière locative se révèle, actuellement, chez nous, très délicate à juger et se règle au cas par cas, un peu comme les discriminations de l’âge à l’embauche**. Toutes les hésitations des juges en cette matière sont traduites et perceptibles dans la jurisprudence belge, ce qui ne rassurera certainement pas Albert et Marie.

 

 *Le problème de la location pour les seniors+ ne peut que s’aiguiser. En Belgique, le taux de propriétaires dans la tranche d’âge de la cinquantaine serait actuellement de 80 %. Or, dans toute l’Europe, le nombre de personnes de plus de 65 ans va doubler dans les cinquante ans à venir. Le cas des locataires seniors+ en difficulté seront loin d’être isolés.

**L’âge plus que jamais source de discrimination.  Références « Le Soir Emploi » 04/06/2016

En France, la loi Macron vient de renforcer la protection existante du locataire âgé de plus de 65 ans, avec des ressources faibles: le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail, sauf s’il trouve lui-même un logement de remplacement pour son locataire âgé.

Les locataires seniors sont donc bien protégés en France. La conséquence est qu’en France, les propriétaires hésitent maintenant  à louer aux seniors à revenus normaux ou modestes de peur de voir immobiliser leur bien pour une période indéfinie.) L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise aussi une personne âgée d’au moins 60 ans et dont l’état de santé justifie un changement de domicile à ne pas respecter un préavis de trois mois mais d’un mois seulement.

Quelles sont les règles applicables en Belgique concernant la location d’un immeuble aux seniors?

Aucune protection légale particulière n’existe chez nous en faveur des locataires seniors.

Les règles juridiques habituelles valent.

• Il ne peut y avoir une discrimination envers le candidat locataire en fonction de son âge: un propriétaire, de même que son agent immobilier, ne peuvent faire preuve de discrimination dans le choix du locataire en fonction de son âge. Refuser un locataire âgé n’est pas permis s’il n’y pas d’autre justification objective. Inversement, un propriétaire qui ayant  connu des problèmes avec ses locataires précédents, un couple jeune avec des enfants, ferait une discrimination s’il marque sa préférence sur base de l’âge en choisissant comme critère de candidats locataires «un couple âgé».

• La vente (ou la donation) d’une maison ne signifie pas la fin d’un contrat de bail. S’il a été enregistré, le bail enregistré est opposable aux tiers: le locataire bénéficie d’une protection contre l’expulsion par le nouveau propriétaire-bailleur: ce dernier sera tenu  de suivre ce contrat de bail. Pour le vendeur,le prix d’un logement vendu occupé est cependant impacté à la baisse suivant le temps restant à courir pour le bail, le montant correct ou non du loyer et l’âge du locataire qui pourrait aussi demander en justice une prolongation exceptionnelle de son bail. J’y reviendrai.

Avenue de la Houlette à Auderghem: lieu de l’implantation future de la première résidence-services publique

Quelles sont les portes à activer anticipativement par un locataire quand le grand âge est à l’horizon ?

• Dans certains cas, négocier un bail de longue durée ou à vie avec son propriétaire est envisageable. Quand un locataire occupe le bien depuis des décennies sans souci pour son propriétaire, peut-être senior aussi ou sans héritier direct, le locataire peut tenter la négociation d’un bail de longue durée ou à vie. Un contrat de bail peut être conclu pour une durée allant  soit jusqu’au jour du décès du locataire ou jusqu’au jour de son transfert définitif en maison de repos. Cela donne au locataire la certitude de ne pas devoir quitter abruptement le logement mais l’oblige aussi à rester locataire de ce bien. Le propriétaire y gagnera une certaine tranquillité d’esprit et des revenus assurés. Ce bail doit être notarié: les conseils éclairés d’un juriste sont indispensables pour une négociation équitable tenant compte de l’intérêt des deux parties. Le propriétaire ne doit pas être dépossédé ou privé d’une augmentation légale de loyer par exemple.

• Prévoir dans le bail ce qui arrive en cas de décès du locataire peut rassurer un propriétaire. Le décès du bailleur ou du locataire ne met pas fin au contrat de bail. Les héritiers, soit du bailleur, soit du locataire, sont donc tenus de poursuivre le bail en cours et ne peuvent y mettre fin qu’en respectant les conditions De nombreux propriétaires se sont retrouvés coincés durant des mois, empêtrés dans des procédures judiciaires aléatoires avec l’impossibilité de relouer si la succession est nébuleuse. Le risque devient plus acceptable si une disposition du  bail prévoit  que celui-ci prend fin automatiquement, ou après un délai relativement court (par exemple de 1 à 3 mois) après le décès du locataire.

•  Les seniors qui remplissent les conditions sociales requises peuvent envisager de demander l’attribution d’un logement social, un  secteur malheureusement en crise et de qualité très inégale. Acceptés, ils bénéficieront d’une meilleure stabilité locative. L’âge n’est pas un critère déterminant dans l’attribution des logements sociaux même s’il peut donner un point de priorité. Une fois installé dans un logement social pour autant que l’espace loué reste proportionné à l’occupation effective, le locataire senior a moins de risque de devoir déménager (sauf rénovation). Si un déménagement s’imposait, le senior serait aussi  guidé par la société de logement ou le CPAS  vers une solution adaptée.

• Se tourner vers de nouvelles solutions gérées par le secteur public là où c’est possible. Ainsi la forme de résidence-service** sociale est née pour ces seniors non propriétaires qui n’ont pas besoin de l’encadrement d’une maison de repos. Saluons à Bruxelles l’initiative d’Auderghem qui va construire la première résidence-services publique avec des conditions d’accès identiques à celles du logement social. Le rez-de-chaussée de ce futur bâtiment qui sera ouvert en 2018 accueillera des locaux pour les kinésithérapeutes, les médecins et les infirmières, des bureaux pour les assistantes sociales du CPAS, un deuxième restaurant social auderghemois disponible pour les habitants du quartier. Les résidents auront aussi accès au système de télévigilance.

 *La loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination distingue les discriminations directe et indirecte.

Il y a discrimination directe si une différence de traitement qui manque de justification objective et raisonnable est directement fondée sur le sexe, une prétendue race, la couleur, l’ascendance, l’origine nationale ou ethnique, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, l’âge, la conviction religieuse ou philosophique, l’état de santé actuel ou futur, un handicap ou une caractéristique physique .

Il y a discrimination indirecte lorsqu’une disposition, un critère ou une pratique apparemment neutre a en tant que tel un résultat dommageable pour des personnes auxquelles s’applique un des motifs de discrimination directe, à moins que cette disposition, ce critère ou cette pratique ne repose sur une justification objective et raisonnable.

 **Le concept de base d’une résidence-service est un ensemble immobilier de logements destinés aux personnes âgées de plus de 60 ans leur permettant de mener une vie autonome et disposant de services auxquels elles peuvent faire appel. Les services, l’exploitation, les aspects juridiques, les coûts diffèrent selon que l’initiative est privée ou publique.

Un juriste averti peine parfois à donner une réponse rassurante.

Voici deux seniors+ aux prises avec des problèmes locatifs:

• Albert a 89 ans et loue une maison depuis plusieurs décennies. Son propriétaire, sans héritier direct, vient de décéder. Le bail d’Albert arrive à expiration. Que vont faire les héritiers? Pourra-t-il demander une prorogation du bail?
• La maison de Marie 80 ans dont elle était une copropriétaire très minoritaire vient d’être vendue. Elle s’étonne de ne pas trouver facilement un bien à relouer «alors qu’elle a encore toute sa tête» et ne veut pas aller dans un home…

Quand ils envisagent de se loger via une location, les raisons des candidats locataires peuvent être fort différentes: un capital de départ insuffisant pour un achat immobilier, un désir de liberté, un choix de ne pas s’impliquer dans le gros entretien d’une maison, une situation temporaire avant achat futur, une attente de consolidation d’une situation,  les circonstances défavorables de la vie (crise économique, perte de revenus, séparation, malchance…).

En étant locataire, le risque de devoir changer de logement existe. C’est un inconvénient connu dès le départ et qui persistera.

Au fil des décennies, ce qui était une liberté ou une facilité hier quand on est jeune ne l’est plus pour un locataire devenu senior +.

Plus on avance en âge, plus problématique est le changement de logement, de quartier parfois même de ville. L’aspect pratique devient mineur face au  retentissement * et au déchirement émotionnels. Les murs d’une habitation sont aussi les témoins de notre vie car ils abritent notre histoire avec les instants de bonheur, d’espoir, de tristesse ou conflit. Ce sont souvent des lieux très précieux auxquelles se rattachent nos souvenirs. On n’oublie pas la maison de son enfance…

 « C’est seulement à l’instant de les quitter que l’on mesure son attachement à un lieu, une maison, ou à sa famille ».  

Eric Cantona Sportif

                                                                                                                                                                           Village autrichien

Pour le locataire senior, louer ne lui permettra pas d’investir pour des aménagements coûteux liés à la grande dépendance, qui transforment souvent profondément l’espace.

Pour le propriétaire, louer à des seniors + dans un marché immobilier tendu peut présenter l’atout de la sécurité des revenus mais il attend aussi l’entretien minimum et habituel de son bien sans devoir être dérangé constamment pour tous les petits tracas de gestion incombant naturellement au locataire.

Exemple : Lors d’une visite de candidats locataires pour un bien rural, une maison avec un grand jardin, les candidats âgés disent au propriétaire âgé. «Nous, le jardin, on ne le fera pas. Mon mari a mal au dos et moi, je ne peux plus me baisser ». Le propriétaire avait lui dépensé plus de mille € pour procéder à la remise en ordre de ce jardin…

Un certain équilibre doit être conservé entre les parties au contrat de location et un particulier ne peut suppléer aux difficultés permanentes ou sociales des locataires.

Notre droit prévoit-il des mesures de protection locative pour les grands seniors?

*« Notre maison est comme un corps extérieur qui cristallise toutes nos émotions. C’est pour cela qu’en avançant en âge, on n’aime pas que les choses changent, il y a un ordre qui correspond à notre structure mentale. Déménager, c’est remettre tout en question ».

 

 

Dans le cadre de la Pension anticipée et ses implications financières, la question des éventuelles activités du conjoint dans un couple qui perçoit une pension au taux ménage peut avoir d’importantes répercussions.

Le pensionné  qui bénéficie d’une pension au taux ménage peut décider de commencer ou de poursuivre une activité professionnelle d’appoint. Parfois, c’est son conjoint qui souhaite maintenir son activité d’appoint. 

Lorsque la pension est attribuée au « montant de ménage »,  le conjoint du pensionné devra également déclarer son activité professionnelle et respecter les limites de revenus. Les limites de revenus issus d’une activité complémentaire sont différentes selon qu’il s’agit du titulaire pensionné ou de son conjoint.

A noter: c’est l’âge du conjoint exerçant une activité d’appoint (et donc pas l’âge du titulaire pensionné) qui détermine le montant autorisé de cette activité

• Activité d’appoint du conjoint en cas de pension anticipée «au taux ménage».

En cas de pension anticipée au taux ménage, les limites de restrictions de revenus pour une activité d’appoint s’appliquent aussi au conjoint partenaire.

Exemple: avec moins de 65 ans, Nadine, comme conjointe (en dessous de l’âge de la pension) d’un partenaire bénéficiant d’une pension de ménage, sans charge de famille,  ne pourra  pas dépasser  pour son activité indépendante un bénéfice net de 6238,00 €/ an. Comme salariée, elle ne pourrait pas avoir un salaire brut supérieur à 7.797,00 €/ an (*) (catégorie “C”, sans charge de famille). Montants limites de l’activité autorisée en 2016

Si Nadine dépassait le montant net de 6238 €/an, son mari devra rembourser  l’année suivante 20 % du montant annuel de sa pension  c’est-à-dire la totalité de la  différence entre sa pension de ménage et une pension d’isolé. Ceci a toujours lieu, indépendamment du pourcentage du dépassement même si Nadine n’a dépassé le montant autorisé que de 3%…

Première différence entre le titulaire pensionné et son conjoint : si le mari de Nadine avait dépassé les limites autorisées de moins de 100 %, sa pension serait réduite proportionnellement au pourcentage identique de dépassement (15 % de dépassement = 15 % du montant de pension à rembourser l’année suivante)

• Activité d’appoint du conjoint à 65 ans

Le pensionné qui atteint 65 ans ou a une carrière de 45 ans  peut avoir des  revenus professionnels  illimités.

Deuxième différence entre le titulaire pensionné et son conjoint: la possibilité  d’engranger des revenus illimités de son activité d’appoint ne s’applique pas au conjoint d’un titulaire pensionné bénéficiant d’une pension au taux ménage; le conjoint doit toujours respecter des limites précises de revenus pour son travail d’appoint.

Exemple: A partir de l’année de son 65ème anniversaire et comme conjointe d’un partenaire bénéficiant d’une pension de ménage, sans charge de famille, le bénéfice net de l’activité indépendante de Nadine ne pourra dépasser 22.521,00 EUR / an. Comme salariée, elle ne pourrait pas avoir un salaire brut supérieur à  18.017,00 EUR €/ an (*) (catégorie “E”, sans charge de famille). Montants limites de l’activité autorisée en 2016

 

Les activités d’appoint des uns et des autres ont donc des traitements fort différents.

Pour une évaluation complète des futures situations à l’approche de la pension, rappelons qu’il faudra tenir compte de la possibilité d’une réduction de la «pension ménage» en cas de dépassement de revenus  mais aussi de l’impact fiscal de la perte des réductions normales propres aux pensionnés.

  *. La base de calcul est différente selon la nature des revenus:

-salaires bruts (cotisations sociales comprises) pour les travailleurs salariés, fonctionnaires ou mandataires

-bénéfice net (après déduction des frais et cotisations sociales) pour les indépendants

En Belgique, l’âge légal de la retraite est toujours fixé à 65 ans pour tous les travailleurs jusqu’en 2024 (1)*.

Prendre sa retraite anticipée avant 65 ans reste cependant toujours possible sous conditions.

Les conditions  d’âge et de carrière

En 2016, il faut avoir 62 ans et 41 années de carrière (2). Pour valider la condition de carrière, chaque année doit être prestée à au moins un tiers temps.

 Les implications financières de la prise de pension anticipée:

• Le montant de votre pension sera réduit.

Si vous prenez une retraite anticipée, votre pension sera réduite.

Si vous envisagez la retraite anticipée et que votre carrière a duré 40 ans, alors qu’elle aurait été de 45 ans si vous arrêtiez  à l’âge légal de 65 ans, 5 années sont perdues dans le calcul du montant de votre pension, ce qui  représentera + ou – 12,5 % de réduction de celle-ci.

Un conseil: avant de vous engager dans cette voie, demandez toujours une estimation officielle de votre pension. Beaucoup sont désagréablement surpris par le montant annoncé de leur pension à 65 ans. Mais de ce montant, vous devez encore retirer la quotité éventuelle correspondant au délai d’anticipation de votre retraite.

Des cours de mandoline ?                          Musée Fallero. Valencia, Espagne

• Avant 65 ans, les possibilités de travailler de manière complémentaire sont extrêmement limitées sous peine de réduction du montant de la pension et/ou de la perte des déductions fiscales propres aux pensionnés.

Les revenus provenant d’une activité professionnelle complémentaire ne sont illimités que si le pensionné remplit l’une des 2 conditions suivantes: soit l’âge de 65 ans,  soit une carrière en tant que travailleur salarié, indépendant, fonctionnaire,…) de 45 années civiles effectives.

Dans ce calcul particulier pour l’exercice d’une activité complémentaire, les périodes d’études régularisées, valorisées, bonifiées…etc  ne comptent plus: il doit s’agit de 45 années de travail véritablement presté.

Quid  de la limite de revenus pour un pensionné qui a moins de 65 ans ou pas 45 années civiles au moment de la mise à la retraite anticipée et sans charge d’enfant? Ce pensionné pourra travailler comme salarié en revenu d’appoint pour un montant brut (3) de 7797 € maximum par an !

De plus, si le conjoint exerçait une petite activité d’appoint, les mêmes restrictions de revenus s’appliqueront en cas de pension anticipée au taux ménage au conjoint partenaire.

Le fait d’exercer une activité professionnelle fait aussi disparaître des déductions fiscales propres aux pensionnés quand leurs revenus se composent uniquement de revenus de remplacement (Articles 147, 152bis, 154, du Code d’impôts sur les revenus). L’impact financier de ces dispositions fiscales est très lourd et doit être calculé précisément  pour chaque cas car il peut quasi ruiner le gain espéré d’une activité d’appoint.

Développer ou même poursuivre la petite activité secondaire dont on avait rêvé sera vraiment très compliqué avant 65 ans. S’occuper «autrement», ce pourrait être se tourner vers l’aide à la famille, le bénévolat, faire des voyages (avec un coût certain) ou suivre des cours par exemple. 

• Si vous disposez d’une assurance groupe, le montant perçu sera fortement taxé.

L’assurance groupe contractée par l’entreprise au profit de ses employés est une assurance vie prévoyant un capital au moment de la retraite ou en cas de décès prématuré. Les primes de l’assurance groupe sont payées par la société: en cas de retraite anticipée, votre capital n’augmente donc plus des versements de l’employeur et la taxation de ce capital avant 65 ans qui aura déjà lieu l’année fiscale suivant votre retraite anticipée est pénalisante pour vous: à peu près à -20% de taxation du montant annoncé du capital !

Si le montant de l’assurance de groupe n’est payé qu’à l’âge de 65 ans et que vous restiez actif jusqu’à ce moment-là, l’intégralité de ce montant ne serait taxé qu’au taux de 10 %.

Autant savoir  que la retraite anticipée est vraiment un choix de vie (4) mais n’est pas avantageux financièrement pour le retraité anticipé (5).

1. L’âge légal de la pension sera relevé à 66 ans en 2025 et à 67 ans en 2030.

2. L’âge de la pension est légalement fixé à 65 ans. La pension légale anticipée est envisageable à partir de minimum 40 ans de carrière et au plus tôt à 62 ans. Seules les personnes couvertes par le régime de transition applicable à la pension anticipée jusqu’en 2016 et les personnes qui possèdent une longue carrière professionnelle ont le droit de prendre leur pension (anticipée) avant l’âge de 62 ans.

3. La base de calcul est différente selon la nature des revenus  :

• salaires bruts (cotisations sociales comprises) pour les travailleurs salariés, fonctionnaires ou mandataires
• bénéfice net (après déduction des frais et cotisations sociales) pour les indépendants

4. Avec l’espérance de vie, à assumer avec bonheur pour beaucoup durant parfois plus de 20 ans mais avec tous les aléas financiers et coûts des soins services, et factures de la maison de retraite…

5. Sauf si un bonus financier attractif ou un cadre spécial pour des activités d’appoint étaient accordés, ce qui n’est plus le cas depuis plusieurs années…