Si un particulier envisage d’investir en acquérant un appartement lié à un bail emphytéotique de terrain qui ne confère qu’un droit limité dans le temps, cela s’avèrera l’écueil fondamental de son projet. 

Imaginons Arthur, 30 ans, qui achète un appartement en emphytéose partielle pour le transmettre à sa petite Lily qui vient de naître. Vu la longévité actuelle, on peut être certain que la fille de Lily sera confrontée à la fin du bail emphytéotique et pourrait perdre l’appartement. Ce n’est sans doute pas ce à quoi avait pensé Arthur en investissant…en bon père de famille.

Deauville. Cryptogram One. Karl Lagasse. 2012

Voici divers aspects à bien « décrypter »:

• Si le tréfoncier n’appartient pas à la puissance publique mue par l’intérêt de la collectivité et qu’il s’agit d’une société commerciale par exemple, son intérêt premier sera avant tout de tirer un bénéfice: il n’y aura aucun cadeau en fin du bail emphytéotique.
• Les clauses de reconductions automatiques du droit d’emphytéose pour le faire survivre à l’issue des 99 ans ne sont jamais valides: la parole d’un vendeur ou agent immobilier garantissant le renouvellement automatique du bail emphytéotique comme s’il s’agissait d’une formalité n’est que du vent.
• Un appartement bâti sur un morceau du terrain avec emphytéose doit générer une diminution du coût global: le prix d’achat total doit donc être moindre que celui d’un appartement identique en plein propriété. Il faut donc bien calculer les coûts.
• Le montant du canon ou de la redevance annuelle est lié à la valeur du terrain mais aussi aux charges que certains tréfonciers ajoutent en plus au contrat de bail emphytéotique et qu’ils gèrent parfois eux-mêmes: fourniture d’une énergie, entretien des abords de la propriété, infrastructure…Quoi de mieux en effet: leurs clients leur seront fidèles 99 ans !
• Plus un immeuble comporte d’étages, plus la quotité de terrain qui est attaché à l’acquisition d’un appartement est faible. La part du terrain étant fort réduite, la différence de prix au niveau de son achat n’est pas déterminante ; une optimisation fiscale d’une dizaine de milliers d’euros lors de l’achat n’est vraiment pas avantageuse si le prix de vente de l’appartement est gonflé ou surévalué. C’est d’autant plus vrai que ce petit bout de terrain va décapiter votre investissement 99 ans plus tard…
• En cas de revente d’un appartement avec emphytéose, le vendeur n’a pas le  droit de propriété complet. Le nouvel futur  acheteur doit accepter de continuer cette logique de bail emphytéotique, ce qui réduit le panel d’amateurs. Au lieu de se valoriser quelque peu, la valeur de l’appartement se déprécie ainsi de plus en plus au fil du temps. La durée de propriété restante diminue chaque année et le bien est moins attractif. Pour  couvrir ses vieux jours, le propriétaire de cet appartement rencontrera des difficultés  à actionner une vente en viager.
• La législation sur le bail emphytéotique n’a pas été fondamentalement revue chez nous et la jurisprudence reste vague sur de nombreux aspects. Le cadre fiscal peut considérablement évoluer. Les démembrements artificiels de propriété sont toujours dans l’œil du fisc et peuvent être remis en cause (songeons aux diverses positions de l’administration fiscale relativement aux mécanismes usufruit/nue-propriété).

Le bail emphytéotique reste une formule utile pour un particulier par exemple si elle  lui permet de se loger à proximité de son lieu de travail, de s’installer dans un lieu déterminé où c’est la seule option, ou de bénéficier d’une résidence secondaire dans un cadre choisi.

S’engager dans cette voie lourde doit inciter à prendre préalablement avant tout accord ou signature, les conseils d’un notaire ou d’un juriste chevronné pour ne pas se tromper d’objectif, ni sur la nature exacte de la vente et du bail emphytéotique. L’analyse des conséquences civiles et fiscales varie selon la situation individuelle de chaque acheteur et la rédaction des contrats doit être particulièrement soignée.

Le contrat de bail emphytéotique ne peut pas contenir une clause de renouvellement qui permettrait à l’emphytéose de survivre à l’issue des 99 ans.

Ce n’est donc qu’après l’expiration des 99 ans que le choix du tréfoncier se fera: aucune promesse ne vaut.

•  Soit un nouveau bail emphytéotique est concédé ;

• Soit le bail emphytéotique arrive à échéance et se dénoue selon ces voies:

– le bail emphytéotique n’avait rien prévu et l’immeuble à appartements devient la propriété du tréfoncier, améliorations et transformations comprises.
Souvent le bail prévoit  expressément cette remise de la construction sans indemnité au tréfoncier: le bâtiment a été maintenu en parfait état. Le tréfoncier finit par devenir propriétaire du bâtiment dans des conditions fiscalement intéressantes pour lui;

–  le bail a prévu une certaine indemnisation pour la remise du bâtiment. Mieux vaut que la méthode de calcul soit définie exactement dans le contrat initial (prix coûtant, prix du marché ou autres paramètres…);

– le bail peut même prévoir une clause de «nivellement  c’est-à-dire la remise du terrain au tréfoncier, après démolition des aménagements ou constructions.
 

Sur la place d’Arona (Italie). Le bail emphytéotique peut s’avérer au fil du temps un véritable boulet pour le particulier qui avait en vue une acquisition en pleine propriété…

Le bail emphytéotique a été utilisé le plus souvent par des pouvoirs locaux ou des institutions en vue de favoriser la création des logements collectifs ou de valoriser une zone avec  des résidences secondaires par exemple. Recourir au bail emphytéotique permettait de conserver un contrôle public de l’urbanisation et était un instrument intéressant de politique foncière: le prix du terrain ne grevait pas le budget des emphytéotes, en cas de construction. Dès lors qu’il représente un certain pourcentage des coûts de la construction (en moyenne à peu près 30% pour des maisons individuelles par exemple), cela peut d’avérer un bon deal.

 
Pour les sociétés commerciales, la formule emphytéotique s’avère très rentable quelle que soit leur position, tréfoncières ou emphythéotes. Tréfoncières, bénéficiant de services juridiques de pointe, elles n’ont pas le rôle de sauvegarde du bien collectif et recherchent l’opération financière juteuse à long terme.

Le particulier qui contracte avec une société commerciale tréfoncière doit, dans cette configuration, être plus que sourcilleux sur les termes du contrat.

Vu les plus grands avantages fiscaux  pour les sociétés ou les commerces, devenir emphythéotes en raison de la possibilité de s’établir sur un emplacement porteur ou prisé est aussi un choix pertinent. Les administrateurs ou commerçants resteront attentifs à la présence éventuelle d’une clause dans le contrat de bail emphytéotique permettant la résolution de plein droit du droit d’emphytéose en cas de faillite, d’une procédure d’insolvabilité,  ou de dissolution de l’emphytéote personne morale, ce qui les ruinerait totalement.

(A suivre)

L’achat d’un appartement provient souvent du désir de l’acheteur d’échapper au carcan locatif pour avoir un droit de propriété complet lui permettant de jouir d’un bien et d’en disposer sans restriction (occupation personnelle, location, vente …) 

Je viens de me rendre récemment sur un chantier de mise en vente d’appartements à Bruxelles où l’acheteur n’aura pas ce droit complet de propriété sur l’appartement acheté. C’est parfaitement possible et légal. Ce qui est plus surprenant, c’est que cet élément, majeur à mon sens, de la vente n’était pas indiqué aux amateurs. La documentation fournie sur place ne mentionne pas que le terrain où l’immeuble à appartements sera bâti est concédé aux futurs acquéreurs d’appartements sous le régime de bail emphytéotique. Or, il s’agirait bien d’une vente d’appartement couplée à une emphytéose partielle, celle du terrain.

Qu’est-ce que l’emphytéose? Non pas une maladie mais une vieille formule juridique prisée à l’étranger, utilisée chez nous depuis longtemps (Le Coq, Louvain-La-Neuve..). Ce mécanisme juridique peut avoir des aspects intéressants. Mais le particulier doit bien en cerner les aspects mécanisme car l’emphythéose peut se révéler aussi invalidante que l’arthrose.

La loi du 10 janvier 1824 définit le droit d’emphytéote comme «un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, et cela en reconnaissance de son droit de propriété ». L’emphytéose ne peut être concédée pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans (article 2, loi du 10 janvier 1824). Cette disposition est impérative, on ne peut donc y déroger.

Le bail emphytéotique apparu sous l’Empire romain permettait de  valoriser des immeubles ruraux, grâce sa longue durée et aux prérogatives de l’emphytéote plus étendues que celles d’un simple locataire. 

Dans ce système, le droit de propriété est démembré et partagé entre un emphytéote qui possède le droit de jouissance sur le bien de la manière la plus étendue, et le propriétaire du bien qu’on appelle le tréfoncier qui reçoit en contrepartie une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.  

L’emphytéote est tenu d’entretenir correctement le bien immobilier, d’effectuer les travaux de réparation et de payer toutes les charges.

Suivant la tradition, le montant  du canon pouvait être inférieur au revenu réel du bien ou fixé en fonction du revenu annuel. Dans le cadre d’une acquisition d’un appartement avec emphytéose, la redevance canon actuelle est déterminée par la taille et l’emplacement de l’appartement.

( A suivre).