Mode d’emploi pour candidats-locataires

Des amis français (1) qui souhaitaient louer en Belgique s’étonnaient auprès de moi de la diversité des usages rencontrés chez nous lors de leurs visites.

Dans un cas, une simple conversation avec le propriétaire pourrait conduire à la location. Dans un autre cas, une agence ne se déplacera même plus pour une visite sans disposer au préalable des trois dernières fiches de salaires du candidat-visiteur.

Le propriétaire va souvent mettre entre les mains d’une personne qu’il ne connaît pas un bien de valeur, de plusieurs dizaines de milliers d’euros au minimum. (2)

La solvabilité d’un candidat locataire est un critère légitime pour juger du sérieux d’une candidature.

Si le loyer est un poste lourd dans le budget du locataire, le montant du loyer n’est pas tout bénéfice pour le propriétaire consciencieux. Les propriétaires assument aussi des charges propres qui s’accroissent avec les nouvelles législations. Parmi ces charges, il y a l’assurance incendie, le précompte immobilier, les travaux de réparation, l’entretien extérieur du bâtiment, le coût du certificat PEB, les mesures de sécurité (détecteurs, etc…), les frais  éventuels d’agence, les frais de remise en état du bien…

En moyenne, un locataire déménage tous les 5 ans; même si le bien a été correctement entretenu, une remise en peinture à charge du propriétaire est nécessaire d’autant que les futurs candidats-locataires sont aussi plus exigeants et souhaitent un bien «prêt à être occupé immédiatement».

Un rafraîchissement et un minimum de rénovation entre deux périodes de location s’avéreront souvent nécessaires.

Les tribunaux estiment que le propriétaire est responsable du choix du locataire.  La base  d’appréciation  des revenus du locataire est généralement la règle du 1/3: le loyer ne peut dépasser 1/3 soit 33% des revenus nets, fixes, réguliers et permanents des locataires.

Pour supporter par exemple un loyer de 650 € correspondant à une maison de rangée avec 2 chambres à Mons, les revenus professionnels nets du locataire devraient donc être supérieurs à 1969 €.

En effet, le loyer payé, les locataires doivent encore pouvoir se nourrir, se déplacer, chauffer le logement, et vivre ! Le locataire belge moyen dépense en moyenne, 1.000€ par mois pour se loger ce qui comprend un loyer de 622€ en moyenne et des charges mensuelles (charges communes, énergie, assurance habitation et frais de téléphonie.

Si le candidat locataire n’atteint pas le niveau de revenus requis par la règle du 1/3 pour s’engager dans la location, une caution solvable (3) peut être éventuellement acceptée par le propriétaire.

Les exigences de solvabilité mentionnées ci-dessus ne sont pas appliquées par tous les bailleurs et les agences. Certains  propriétaires peuvent être plus souples en raison d’une situation particulière, d’un bien présentant quelques défauts et d’autres se montrer encore plus rigoureux. Ce sera  souvent le cas si les propriétaires du bien mis en location ont souscrit un emprunt hypothécaire sur le bien, s’ils établissent une assurance de loyers impayés, si la location du bien couvre les frais de séjour d’un résident en home par exemple.

Trouver un locataire qui paiera son loyer est une chose mais il faut aussi que celui-ci entretienne le bien convenablement. Le propriétaire est démuni sur ce point même si un autre critère objectif peut partiellement l’aider: l’adéquation du bien au candidat locataire. L’occupation d’un bien par une famille trop grande ou trop petite par rapport à la dimension du bien loué et au nombre de chambres par exemple est plus susceptible de mener à un mauvais entretien ou à une dégradation.

Sur base de critères objectifs, dans les limites de la législation de lutte contre les discriminations (4), le propriétaire reste libre de sélectionner le locataire et n’est pas tenu de  le choisir suivant l’antériorité des visites (très aléatoires !), des manifestations d’intérêt des visiteurs sur le champ ou après coup, des dates de remise de preuves de solvabilité lors de la visite du bien ou postérieurement.

1. En France, un dossier bien documenté et très étoffé de candidature pour une location est souvent requis tant par les agences que par les propriétaires.

2. A titre de comparaison, mettriez-vous facilement votre voiture à la disposition d’un inconnu ?

3. Le schéma est alors le suivant: le locataire gagne au moins 2 fois le montant du loyer  et présente une ou plusieurs cautions, garants solvables avec une résidence fiscale en Belgique et gagnant mensuellement 3 fois le montant du loyer. Attention : les revenus du locataire et de sa caution ne se cumulent pas pour le calcul de solvabilité. Par exemple, pour une première prise en location d’une habitation par un de leurs enfants, certains parents si cela leur est raisonnablement possible acceptent parfois de se porter caution.

4. Il y a discrimination directe si une différence de traitement qui manque de justification objective et raisonnable est directement fondée sur le sexe, une prétendue race, la couleur, l’ascendance, l’origine nationale ou ethnique, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, l’âge, la conviction religieuse ou philosophique, l’état de santé actuel ou futur, un handicap ou une caractéristique physique.

Batibouw 2013 est à nos portes.

Comment trouver l’entrepreneur qui réalisera notre rêve ?

Auparavant, la procédure d’enregistrement de l’entrepreneur en construction prouvait son professionnalisme et le respect de ses obligations fiscales et sociales. La vérification par l’enregistrement nous permettait de savoir si l’entrepreneur que nous comptions engager était ou non au bord de la faillite. En outre, faire appel à un entrepreneur enregistré était nécessaire pour bénéficier d’avantages fiscaux.

La procédure d’enregistrement comme entrepreneur a été supprimée.

Mais la responsabilité solidaire pour le paiement des dettes fiscales ou sociales a été  étendue en cascade pour tout  le secteur du bâtiment (p.ex. construction, fabrications métalliques, électricités,…). Le donneur d’ordre (maître d’ouvrage) et l’entrepreneur (qu’il s’agisse de l’entrepreneur général ou des sous-traitants) peuvent donc être tenus au paiement des dettes sociales et fiscales de n’importe quel sous-traitant intervenant dans la chaîne des entreprises actives sur un chantier, sauf s’il effectue une retenue sur la facture de son cocontractant.

Comment procéder pour le choix de l’entrepreneur ?

Le site du SPF Economie  nous donne tous les conseils judicieux pour sélectionner un entrepreneur et vérifier notamment ses compétences professionnelles. Le recours à un entrepreneur enregistré n’est plus une condition nécessaire pour l’octroi des avantages fiscaux.

 

Une communication claire est indispensable.

Sans précision de notre part dans notre appel d’offres, l’entrepreneur que nous choisissons  peut confier le chantier à un sous-traitant.

La suppression de l’enregistrement a considérablement simplifié les démarches d’installation d’entrepreneurs étrangers qui œuvrent très nombreux et souvent avec satisfaction comme sous-traitants d’entreprises belges.

Dans notre cahier des charges, nous pouvons demander que l’entrepreneur qui soumissionne précise dans son offre s’il fera appel ou non à des sous-traitants et le nom de ceux-ci.

Ensuite, notre choix effectué parmi les offres reçues, les accords écrits avec l’entrepreneur retenu mentionneront aussi précisément :

• les dates de début et de fin de travaux, avec une sanction en cas de non-respect des délais.
• les dates régulières de visite sur le chantier de l’entrepreneur principal en cas de sous-traitance, et ce, pour éviter tout malentendu. Il s’est engagé non seulement sur le prix, le délai mais aussi sur la garantie de bonne exécution de nos travaux. Avec notre architecte, l’entrepreneur avec qui nous sommes alors engagés est bien notre interlocuteur.  

Tout cela pour éviter de bâtir et … pâtir comme Agnès et Pierre qui se sont retrouvés englués durant plusieurs mois dans le chantier de leur maison, sans la moindre possibilité de communiquer: aucun ouvrier ne parlait leur langue. « La moindre petite vétille devait transiter par le cabinet d’architecture qui devait relayer car l’architecte  n’avait pas  non plus de communication directe avec le personnel de notre chantier. Certains jours ou périodes, il n’y avait personne sur le chantier; nous ne savions même pas pourquoi. Le retard a été considérable ».

Une bonne organisation de la communication sur le chantier permet de surmonter des préoccupations basiques ou les soucis inévitables d’une construction ou rénovation. Le stress sera moindre tant pour les travailleurs que pour le maître d’ouvrage non habitué à la complexité d’un chantier.