La loi Breyne du 9 juillet 1971 * réglementant la construction et la vente d’habitations, donne une protection étendue à celui qui conclut un contrat pour l’ensemble des travaux de construction de sa maison ou son appartement (vente clé sur porte) en obligeant le professionnel responsable du projet de construction à lui fournir des informations claires et à prendre des responsabilités bien définies.
Pour bénéficier de cette protection, les conditions strictes et cumulatives d’application de la loi consistent en:
- un seul contrat pour la construction de l’appartement ou de la maison (à usage d’habitation) avec un seul et même entrepreneur ou promoteur immobilier.
La loi Breyne peut être contournée si le promoteur fait signer à l’acheteur des contrat distincts avec différents entrepreneurs chargés de l’exécution totale d’une maison (contrats gros œuvre, toiture, chauffage, l’électricité, peinture..) ou s’il lui fait signer un contrat gros œuvre et achèvement des travaux.
- l’achèvement de la construction de l’appartement ou de la maison qui doivent être habitables doit être prévu dans ce contrat.
Ainsi un contrat avec une entreprise pour le gros œuvre d’un bien, un contrat d’appartement livré casco ne tombent pas dans le champ de la loi Breyne. De même la vente d’un appartement ou d’une maison achevés, à l’état neuf, n’est pas dans la cadre de la loi Breyne.
- un paiement par tranches, au fur et à mesure de l’avancement des travaux doit être prévu dans ce contrat.
Le paiement total à la fin du chantier permet de contourner l’application de la loi Breyne.
Si les conditions de la loi Breyne sont réunies, la responsabilité décennale en matière de contrats d’entreprise (articles 1792 et 2270 du Code civil) devient applicable au promoteur et au vendeur. La différence est capitale pour ceux-ci puisque le vendeur ou promoteur est responsable des vices cachés et leur responsabilité reste engagée pendant dix ans pour tout grave défaut.
Cité radieuse à Marseille édifiée entre 1947 et 1952 par l’architecte Le Corbusier
Certains professionnels ne sont pas eux «radieux» à l’idée d’engager leur responsabilité à long terme d’où leurs tentatives ou astuces au niveau des contrats pour échapper à cette épée de Damoclès.
La procédure de réception dans le cadre de la loi Breyne.
La procédure de réception** est scindée en deux phases (la réception provisoire et la réception définitive) et la loi exige qu’un délai minimum d’un an s’écoule entre les deux. La réception définitive constitue en outre le point de départ de la garantie décennale affectant l’immeuble.
Pour un appartement, la réception définitive de celui-ci ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes.
Dans le cadre de la loi Breyne et de la vente clé sur porte, l’Ordre des architectes a précisé la description de la mission de contrôle de l’architecte qui comprend le contrôle de l’exécution des corrections ou réfections des défauts constatés lors de la réception provisoire.
*Loi Breyne : loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction (MB 11 septembre 1971)
**«Article 9 : La réception définitive de l’ouvrage ne peut avoir lieu qu’après qu’il se soit écoulé un an depuis la réception provisoire, et pour autant qu’il ait déjà été procédé à la réception définitive des parties communes, y compris les accès, de telle sorte qu’une habitabilité normale soit assurée»
Jalon Bleu 