Aspects particuliers de la relation emphytéotique et construction d’un appartement. (3/3)

Si un particulier envisage d’investir en acquérant un appartement lié à un bail emphytéotique de terrain qui ne confère qu’un droit limité dans le temps, cela s’avèrera l’écueil fondamental de son projet. 

Imaginons Arthur, 30 ans, qui achète un appartement en emphytéose partielle pour le transmettre à sa petite Lily qui vient de naître. Vu la longévité actuelle, on peut être certain que la fille de Lily sera confrontée à la fin du bail emphytéotique et pourrait perdre l’appartement. Ce n’est sans doute pas ce à quoi avait pensé Arthur en investissant…en bon père de famille.

Deauville. Cryptogram One. Karl Lagasse. 2012

Voici divers aspects à bien « décrypter »:

• Si le tréfoncier n’appartient pas à la puissance publique mue par l’intérêt de la collectivité et qu’il s’agit d’une société commerciale par exemple, son intérêt premier sera avant tout de tirer un bénéfice: il n’y aura aucun cadeau en fin du bail emphytéotique.
• Les clauses de reconductions automatiques du droit d’emphytéose pour le faire survivre à l’issue des 99 ans ne sont jamais valides: la parole d’un vendeur ou agent immobilier garantissant le renouvellement automatique du bail emphytéotique comme s’il s’agissait d’une formalité n’est que du vent.
• Un appartement bâti sur un morceau du terrain avec emphytéose doit générer une diminution du coût global: le prix d’achat total doit donc être moindre que celui d’un appartement identique en plein propriété. Il faut donc bien calculer les coûts.
• Le montant du canon ou de la redevance annuelle est lié à la valeur du terrain mais aussi aux charges que certains tréfonciers ajoutent en plus au contrat de bail emphytéotique et qu’ils gèrent parfois eux-mêmes: fourniture d’une énergie, entretien des abords de la propriété, infrastructure…Quoi de mieux en effet: leurs clients leur seront fidèles 99 ans !
• Plus un immeuble comporte d’étages, plus la quotité de terrain qui est attaché à l’acquisition d’un appartement est faible. La part du terrain étant fort réduite, la différence de prix au niveau de son achat n’est pas déterminante ; une optimisation fiscale d’une dizaine de milliers d’euros lors de l’achat n’est vraiment pas avantageuse si le prix de vente de l’appartement est gonflé ou surévalué. C’est d’autant plus vrai que ce petit bout de terrain va décapiter votre investissement 99 ans plus tard…
• En cas de revente d’un appartement avec emphytéose, le vendeur n’a pas le  droit de propriété complet. Le nouvel futur  acheteur doit accepter de continuer cette logique de bail emphytéotique, ce qui réduit le panel d’amateurs. Au lieu de se valoriser quelque peu, la valeur de l’appartement se déprécie ainsi de plus en plus au fil du temps. La durée de propriété restante diminue chaque année et le bien est moins attractif. Pour  couvrir ses vieux jours, le propriétaire de cet appartement rencontrera des difficultés  à actionner une vente en viager.
• La législation sur le bail emphytéotique n’a pas été fondamentalement revue chez nous et la jurisprudence reste vague sur de nombreux aspects. Le cadre fiscal peut considérablement évoluer. Les démembrements artificiels de propriété sont toujours dans l’œil du fisc et peuvent être remis en cause (songeons aux diverses positions de l’administration fiscale relativement aux mécanismes usufruit/nue-propriété).

Le bail emphytéotique reste une formule utile pour un particulier par exemple si elle  lui permet de se loger à proximité de son lieu de travail, de s’installer dans un lieu déterminé où c’est la seule option, ou de bénéficier d’une résidence secondaire dans un cadre choisi.

S’engager dans cette voie lourde doit inciter à prendre préalablement avant tout accord ou signature, les conseils d’un notaire ou d’un juriste chevronné pour ne pas se tromper d’objectif, ni sur la nature exacte de la vente et du bail emphytéotique. L’analyse des conséquences civiles et fiscales varie selon la situation individuelle de chaque acheteur et la rédaction des contrats doit être particulièrement soignée.